商业沉淀是否低效资产

雪球 女娲后人写的,大体框架,细节不一定对

如何做到不沉淀,首先不沉淀不仅仅是最终的不沉淀,也是过程中的不沉淀。比方说拿地总共7亿,谈好先付一半,1年后再付一半,第一年销售6亿,后面每年销售10,卖4年,总共销售36亿,销售利润5亿,综合体成本6亿,综合体在拿地后2年开业,住宅在第6年交付完毕。拿地时就已经规划好勘探好,并且找到有当地银行支持的承包商。第一年支付地价3.5亿,销售6亿,承包商垫资当年供货住宅到正负零(可预售状态),承包商垫资综合体第一年建造成本,垫资资金由当地银行向承包商提供低利率供应链融资,当年*城现金流入2.5亿。第二年,再支付3.5亿地价,销售收入10亿,此时当年现金流入6.5亿,加上第一年的现金流入2.5亿,总共9亿,开始向承包商支付建造支出,之后每年就正常支付。第二年底,综合体开业,开始每年提供4千万现金流,拿地后第4年,住宅卖完,综合体已经开业2年,收到8千万现金流,而此时卖完的住宅起码还有一半没有交付,成本可以在之后2年慢慢支出。最终住宅造完时,综合体已经开业4年,现金流入1.6亿,加上销售物业5亿的利润,总共6.6亿,完全覆盖6亿的综合体成本,无沉淀。所以可以看到整个过程自身无有息负债融资,除了少数时点需要投入少量资金,绝大部分时段资金无沉淀甚至大幅溢出,而这其中还没考虑利用开发贷,利用先拿住宅地后拿商业地等手段。商业模式可以说是轻资产了,可惜行业全国容量有上限,再干几年也就差不多了,如果上线还很远,这个模式获得的估值会相当高。当然,如果*城提高效率,勇于用增量加入到惨烈的存量竞争,可能上线也会非常高。

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s

Blog at WordPress.com.

Up ↑

<span>%d</span> bloggers like this: