新城

按业绩激励为底,20年扣非129,21年扣非167,21年租金32+(拍的90,35%),非自持部分要结出135。19年2700+, 20年2500+, 权益65%,净利率11(以目前房价的趋势,可以保持),不算其他存量,目前可看到的是175-195的年均非自持扣非可结算,对应135有 30%-45%的增长空间

接下来开始神棍,经历过n年的高面粉价格倒逼供给端集中,利息随着规模,评级,abs下降,综合体勾地饱和之前,结算利润年化10%增速,过程非线性,就如地产一年前项目可能12%净利, 今年不挣钱了, 明年又8%了。租金30%年化。公允之前3%-4%,自行拍脑袋吧,不增长也行,这方面我更喜欢保利,不过为了利率也无可厚非,能分出来红就行。拍下来,20,21两年按激励25%归母增长后,后面有足够的能力释放出年化15%的业绩增长。

以上的数据纯属拍脑袋自娱自乐,权益,净利率等变量和租金公允皆可随便拍,结算也是每年都结一些,所以定量预测没啥意义。

综合体增量饱和后,如果品牌,运营能力超越万达一个档,可以意淫下存量轻资产增长接力

租金占可达非自持扣非利润的80以上,怎么估值就见仁见智了,理论上是可以轻松释放50%“归母”以上的分红率。

对于对比美国,低评级商业地产死的逻辑,我认为评级是果,如果租金保持增长,就算开在我家厕所里,也是有人愿意给做融资和提升评级的。参考08年的穆迪,和银行理财的风险评级,我个人认为评级这玩意就是强行量化不能量化的东西,给客户以安慰。

我认为主要跟踪,运营时间1-2年的吾悦,开在人口流入负增长或低增长区域(指辐射区域)的吾悦的租金变化。当然在雪球,你甚至可以跟踪每一个项目,人民的力量是无穷的。

我认为跟踪每一个项目的话,不要去具体算,因为没用,就大概根据项目判断公司的态度,情绪,企图,是否言行合一。

三四线啥的可以不用当作风险,人口流入的都有未来,现在很多三四线都吸周围村镇的血,更别提长三角了。过去5年的房价走势也证明了这点。

风险主要是

1.低线几十万人养一个综合体模式坑位有限,剩下的区域跑不通,最后成为有毒资产

2.对比其他商业广场没有独特竞争力(从整体看),大量竞争失败,或平价竞争,最后成为有毒资产

3. 对比老子,儿子喜欢熟一些的

想到再补充

我是马后炮,涨了才吹,我长之前就买了,重仓,你问我为什么马后炮?都是雪球大v教我的。

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